Ⅳ. 건물관리
호텔모텔은 고수익 상품의 하나로 최근의 투자동향을 봐도
알 수 있다. 오피스텔의 수익률이 4~5%대로 떨어지자, 오피스
텔을사서 호텔로 리모델링을 하며, 또한 중국관광객의 계속되
는 수요증가로 인한 호텔의건축과 매매가 활발하다.
이와같이 인기좋은 고수익건물이지만, 지방대도시에는
관광호텔 매물이 많이 나와 있다. 대체적으로 모텔들의 리모
델링과 신축호텔모텔들에게 시설면에서 현저히 떨어지므로
수익성을 상실했기 때문이다.
영업이 잘될때 건물분 감가상각비를 적립하여, 건물수명과
시대에 뒤쳐지지 않는 시설및인테리어에 투자를 게흘리한
탓이 상당한 비중을 차지한다.
건물관리에서 중요한것은 건축당시의 설계도면의 보관을
잘해두어야만 나중에 리모델링이나 인테리어시에 요긴하게
사용될수있다.
1. 외벽
드라이비트 자재 사용으로 벽면 코너에는 LED조명으로 경관을 꾸몄다.
외벽자재에는 여러종류의 자재가 있다. 싸다고해서 함부로 사용
하면 외벽의 수명이 짧아져서 재시공해야하는 번거로움과 막대
한 재투자를 해야만하는 일이 벌어진다. 외벽자재에는 대리석,
법랑,타일,세라믹타일,유리,목재,드라이비트등 여러 가지의 자재가
있는데, 근래에 들어서는 화산석의 인기가 높다. 재료마다 각기
장단점을 갖고 있으며, 관리요령이 있다.
최근 유행하는 화산석
이들중 제일 중요한 부분은 수명과 완벽한 방습,방한,방열,
방풍,방염및불연이며, 이는 외벽관리전문업체에 의뢰하여 저하된
성능을 개선하거나, 세재를 이용한 세척이나 칠등으로 항시
새건물같은 외벽관리가 필요하다.
드라이비트등의 재료는 소손파괴 위험이 항시 있으므로 차량출입이
잦은곳또는 외벽에 부착물이 설치될만한곳,접촉이 빈번한곳등에는
사용을 금하는 것이 좋다.
외벽은 미적인 요소의 추구와 자연과의 조화 비,햇빛,바람,온도,
그리고 내구성과안전성 또한, 유행에 민감한재료는 가급적 피하는
것이좋다.
화산석을 이용한 신림동의 호텔
☞ 건물외관은 말그대로 그 호텔의 외적인 모습이며, 고객의
시선을 처음 받는 인상을 가지며, 1차적인 광고효과도 가지고
있으며, 가시권이 있는 건물인 경우 멋진 외관이야말로
외관만으로도 고객을 끌어들일 수 있는 것이다.
그러므로, 건물외관을 위하여, 적절한 조명과 더불어 멋진
조경을 겸한다면 더없이 좋은건물로 평가될 수 있다.
2. 간판과 조명시설 및조경
건물외관과 더불어 간판과 조명시설 및조경시설은 외관을
더욱더 품위있고 매력있는 건물로 자리매김하는데 일조하는
시설로써 잘조명된 외관에 잘조명된 조경시설은 간판과함께
그 호텔을 알리는데 중요한 역할을 한다.
최근에는 LED가 추세로 간판과 조명시설의 주요재료로
사용하며, 경제적으로나,미적으로도 좋은재료임에 틀림없으나,
이역시도 습도나 물기에 약하므로 믿을만한 시공업체를 선정
하여 국내제품(중국산지양)으로 시공해야 한다.
* 간판이나 조명역시 외부에 설치되는것이므로 자연친화적
시설로 비,바람,햇빛등에 강하며, 접촉이 빈번한곳은 피한다.
(특이 장마철에 빗물이 스며들어 누전되는 경우가 빈번함을
참고하여 차단기가 안떨어지도록 정확한 시공이 필요)
* 외부간판이나 조명의 경우 가급적 최고의 재료에 최고의
기술로 설치해야만 긴수명을 유지할 수 있다. 소소한 고장으로
인한 수리시 크레인을 동원하여 수리한다면, 수리비용이 만만치
않게 들어가므로, 수리시에도 부품은 반드시 정품사용과 새것
으로 교체하여야만한다.
* 칠이 벗겨졌으면,도색을 해주고, 색이 바래고 남루해지면,새것으로
교체한다.
3. LOBBY &FRONT
* 도어를 거쳐 호텔에 들어온 고객은 LOBBY와 FRONT를 접하게
된다. 고객과의 첫만남이 이루어지는 곳이며,거래가 이뤄지는 곳
으로써 일반적인 건축을 하는 분들은 이부분을 좁고 답답하게
하는데 외관과 객실이 아무리 훌륭하더라도 LOBBY가 초라하다면
이미지에 큰 손상을 입게 된다. 적어도 5-6명이 간단한 대화나
비즈니스 업무를 볼수 있을 정도의 소파나 음료수기계(COTFFEE
OR DRINK),PC, 복사기,관광안내 책자나 신문진열대 정도의 시설을
설치할 수 있는 공간이 구비되어야 한다.
FRONT내시설은 다음가 같다
* 컴퓨터 현황(객실판매현황)
* 키폰 전화기 SET
* 간판및실내외 조명조절용(on,off) 전기판넬
* 난방및온수 급수온도조절기
* CCTV(카메라 모니터,카메라)
☞ 어느하나라도 이상이 안생기도록 사전점검 및 수명이 다된기기는
교체한다.
4. 복도및계단 객실내
*복도및계단은 항시 청결상태를 유지하고 누수나 습한곳은 없나
점검하며, 바닥재나 벽자재의 시설재에 따른 주기적 교체가
바람직하다. 카페트나 벽지는 관리상태나 객실회전율에 따라
끊임없는 변신을 꾀할 수 있는 시설이므로 변화무쌍한 시설의
변모에 대처하여 항상 새롭고 청결한 유지관리가 필요하다.
특히 주요한 것은 복도나 계단에 버리지 못한 물건들을
쌓아 놓는 것은 화재나 미관에 적이되는 것이므로 아깝더라도
버릴 것은 페기시켜야 하며, 꼭 필요하다면 창고등에 보관토록
한다.
5. 지하 기관실 옥상 물탱크 기타 설비관리
기관실에서 중요한 것은 언제나 24시간 이상없는 시스템의
가동이다. 사고는 고객이 많은 금요일이나 토요일 잘 일어나는
데, 그에 대한 대비는 다음과 같다.
* 보일러의 주기적인점검(AS등)과 수명이 다된 보일러는 교체한다.
심야보일러의 경우 연료봉의 주기적 교체가 필요하며, 물탱크
(특히 온수탱크)는 열에 따른 팽창과 수축으로 인하여 균열이
잘일어나므로 그에따른 교체가 필요하다.
* 물이 순환이 안되어 더운물이 안나오는 경우가 대부분 순환모터의
이상이나, 압력탱크의 이상또는 점멸기의 고장등이다. 순환모터는 반드시
예비순환모터를 설치하여(객실규모가 적은 업소) 비상시에도 원활한
온수공급이 될 수있도록 하며, 압력탱크및점멸기의 주기적 교환과
더불어 수명이 다한 기기는 교체한다.
생각해보자. 좀더 사용해보고자 교체 않다가 하루이틀 영업못하면
더큰일이 아닐 수 없지 않는가를 ---
* 층별로 보일러가 설치되어 있는곳이 간혹 있는데 관리측면에서
손이 많이 가므로 권장하고 싶지 않으며, 특히 온수 보일러와 온수
탱크의 주기적인 점검및교체를 권장한다.
* 옥상물탱크의 경우도 오랜기간 사용시 FRP물탱크도 균열이 가는데
부분적 균열은 물탱크물을 빼지않고 외부에서 보수가 가능하므로
사전점검하여, 보수및교체한다.
* 배관의 경우 처음누수시에는 습기정도의 적은양의 누수가 미처
발견못하면 누전이나침수, 고장등으로 연결될 수 있다. 그러므로
점검을 철저히하여 비상시 자전거튜브등을 예비준비하여 급한상황에
대처하며, 지하실에는 집수정을 설치(자동점멸기 부착하여 비상용 추가
설치)하여 사전사고에 준비토록 한다.
☞ 노출된 배관의 경우 겨울철동파로 인하여 영업을 못하는 경우가
많은데 이는 전파사에서 열선을 구하여 나선형으로 감아주고
단열재로 감아서 동파를 예방하며, 열선의 사용은 반드시 겨울철
만 사용하고(영하5도이상) 그 외는 코드를 빼둔다. 이는 열선으로
인한 화재위험이 있기 때문이다.
☞ 배관은 금속,스텐,동,PVC등의 재료가 있는데 동이나 PVC재료가
수명이 길고 오래가므로 가장 많이 사용한다.
* 변기나 세면기및 욕실배수구의 막힘은 모텔경험이 많은사람들에게
문의하면 그들의 다양한 경험을 통하여 속썩이지않고 뚫을 수 있다
* 전기설비의 경우 습기나 물의 침투로 인한 단전사고가 빈번하므로
그에대한 대비 즉,방수나 방습이 꼭 필요하고, 누전차단기의 예비
보유로 비상시에 교체하여 영업에 만전을 기한다.
6. 옥상및지하실 방수
건물의 수명은 각종이물질이나 자외선등의 부식으로부터의
방지노력에 따른다. 방수는 대표적인 예로써 건물의 방수층이
소실징후가 보인다면 즉각적인 방수를 해야한다. 요즘은 가사리
방수재라하여, 우수한 제품이 있는데 외부에서 들어오는 물도
내부에서 방수할수 있는 우수한 제품이다.
이외에도 품질좋은 제품을 찾아서 필히 관리해야 한다.
7. 엘리베이터
엘리베이터의경우 승객용은 로프식과 유압식의 2가지 종류가 있으며,
신축건물의 경우 3개월은 무상보증하며, 그외 시공상의 하자로인한
고장의 경우 2년간 무상수리하는것이 상례이다. 승강로벽에는 어떻한
설치물도 있어서는 안되며,(소화전,수도관,가스관,전기배선기타)
전압변동5~10%이내이어야 하고, 습도의경우 월평균95%이하이어야 하며,
유해가스나 먼지의 진입이 없어야만 한다.
승강기 안전사고를 대비 월1회이상 실질적인정비(노후된 부품교환및청소,
기름칠)을 실시하여야 한다. 특히나 소음이나 진동이 느껴지면 즉시 안전점검
을 실시하여 사고를 미연에 방지하여야 한다.
☞ 엘리베이터의 노후화에도 지속적인 관리로 작동이 좋은경우 실내외
인테리어 작업을 하면 새것같은 느낌과 멋진분위기를 연출할수 있으므로
시중에 바닥재나 필름또는 조명 그리고 은은한 음악도 연출해 본다면
더없이 좋은 시설관리가 되리라 본다.
8.화재보험
반드시 건물과 인명을 포함하여 들어놓는것이 좋다. 어렵사리
마련한 건물이 한순간에 잿더미가 되는것을 방지해야 한다.
예기치못한 사고에 대처를 위해서는 한밤중이라도 졸아서는
안되며, 긴급상황발생시에 대한 사전 대비책을 강구해야 한다.
인천의 한모텔에서는 화재를 늦게 발견하여 주인이 고객들을
대피시키려 층에 올라갔다가 연기에 너무 많이 노출되어
생명은 건졌으나, 얼마견디지 못하고 운명을 달리 했다.
화재는 초기진화가 가장 중요하므로 근무자는 항시 방심치
말고 이상한 냄새나, 만취객들이 투숙하는방이나, 퇴실된방은
항시 주의깊게 관찰해야만 한다.