수익형 건물 레지던스 호텔과 비즈니스호텔 투자
수익성건물로 오피스텔,주상복합,호텔의 장점을 최대로 살린
호텔상품이 최고의 투자수익상품으로 각광을 받고 있다. 이는
주거개념이 아님으로 주택법의 적용을 받지 않아 1가구2주택
적용을 받지 않으며, 수익성을 전제로하므로 건축법 적용을
받아 레지던스 호텔,호피스텔,가족형 호텔등은 개별등기가
가능하며, DTI규제를 받지 않고 종합부동산세 대상도 아닌
새로운 투자상품인 호텔상품에 대하여 알아보기로 한다.
A.정의
레지던스(Serviced residence)호텔이란?
1988년 은평구의 그랜드힐튼(옛명:스위스 그랜드)이
최초로 장기체류객을 위한 아파트형 호텔을 개관
한 것이 효시이며, 호텔식 서비스와 다양한
편의시설과 호텔 보다 넓은 객실, 법적으
로는 체류형숙박업(생활형 숙박)으로 분류
되며, 일반숙박업과 다른점은 취사시설,
세탁시설로 자체세탁이 가능한 장기투숙에
필요한 시설이 설치 되어 있으며, 일반숙박업과
같이 공중위생법의 관리감독을 받는다.
2011년 관광호텔업계의 제소로 대법원에서
불법으로 낙인됐으나 연초 체류형숙박업으로
공중위생법 시행령 개정안통과로 합법화됨.
비즈니스 호텔이란?
일반호텔로써 내외국인 상대로 비즈니스
고객을 위주로 영업을 하며, 법적으로 일
반숙박업으로 분류되며, 공중위생법의 관리
감독을 받는다.
※ 호텔업에 관광이란 글자가 들어가면 관광진흥법의 통제를 받음.
B.호텔건축허가 --- 상업지역이나, 준공업지역으로 학교보건법상
제약이 없어야 하며, 소방법 기준에 부합되어야
하며, 주거지역이나 관리지역은 조례및건축심의를
거쳐 건축허가가능여부타진.
학교 보건법
① 절대 정화구역 학교 정문으로부터 50m내
② 상대 정화구역 학교 경계선으로부터 200m내
* 해제요청시 해당교육청에 건축물도면,토지이용계획,약도첨부하여
별도 양식에 의해 해제신청 및문의
C. 호텔객실을 등기분양 가능한가 ?
관광진흥법에 의한 숙박시설이 아니라면 “건물의 분양에 관한
법률"에 따라 얼마든지 분양이 가능하다.
국토해양부 관계자는 “ 현행법상 호텔이든 모텔이든 분양에는
문제가 없다. 숙박시설을 분양하지 말라는 법은 없다" 고 했다.
“해당지자체로부터 사전승인을 받은뒤 공개모집 추첨방식을통해
분양하고 피분양자의 안전장치마련을 위해 신탁계약 및 대리사무
계약이 체결돼 있어야 한다" 고 강조한다.
또한 준공후 분양은 해당지자체의 분양승인이 필요없으며,
분양과 착공이 동시에 이루어지는 경우 해당법률에 따라 분양하는
바닥면적의 합이 3000㎡이상인 건축물은 사전승인을 받아야 한다.
D. 현황
서비스드 레지던스 협회 현승범 부회장은 “현재 서울에 8000실,
전국에 15000실규모의 서비스드 레지던스가 있다"
현재 서울에는 중구 의주로나,서초구 서초동,강남구 논현동,역삼동
청담동등에 몰려 있다.
직접 임대도 가능하지만, 전문 위탁 운영업체에 위탁임대가
대세이며, 운영업체는 임대를 통한 수익률을 내어 정해진 수익
금을 지급하는 방식이다.
다음은 수익률 현황이다.
① 서머셋 팰리스 --- 종로구 수송동소재,438실, 분양가 2억
8000만원, 수익금1680만원 지급(약 연8%수익)
② 오목교 코업 --- 영등포구 양평동 소재 728실 규모로 4년전
분양가 대비 9.7%+α의 수익률을 지급하였으며, 2011년
에는 9.8%지급, 6500만원짜리 26㎡형이 8500만원까지
올랐다고 오목교 코업 관계자는 말하고 있다.
③ 하이앤드 --- 수원시 인계동1122-11 소재 300실 규모로 길병원
재단에서 진행중이며, 분양가1억5000만(17평형)7%+α의
수익률로 7%수익 5년 보장계약.
④ 도미인 --- 구미시 원평동 소재 352실로 12평(전용률52%)
분양가 8526만, 12~15평형, 8.5%+α(확정책임보장)
현재 분양률20%선.
⑤ 에이세븐 인천 에어포트 ---인천 중구 운서동 2800-3 169실
15평(전용률50%)분양가1억2000만,15~36평형,
100%분양완료 , 연10% 수익률 2년간 확정 보장(선지급)
⑥ 동탄 라마다호텔 --- 화성시 반송동 90-3 , 150실, 18평(전용률
50%)분양가 1억7800만, 18~42평형,2011년8%확정에서
올해 8.2%+α예상.
E. 투자성패요인
일반인들을 대상으로 호텔분양이 늘어나는 이유는 도심형
주택,원룸등 다른 임대형 부동산보다 수익률이 높을
것을 예상하기때문인데, 호텔은 다른임대형부동산과 달리
분양받은후 다른 용도로 사용할 수가 없다것이 단점이며
가장 중요한 것은 확정수익률이다. 투자하기전에
시행사와 운영업체의 신용도와 호텔운영경험등을 미리
알아보고, 호텔이 들어서는 입지도 직접확인해야만 한다.