★ 서울시내호텔매매입니다.
2016. 2.26
서울시내 역세권 도보2분거리
비지니스 관광호텔매매
a. 대지 150평이상 객실 70실
월매출 1억 3000만이상
매매가 70억
b. 대지 150평이상, 객실90실
월매출 1억 7000만
매매가 85억
2016.1.11
어떤호텔이 좋은 호텔인가 ?
--- 호텔재무제표로 판단하는 방법 ---
제조업하시는 분들이 호텔수익성과 안정성에
관심이 많아 호텔사업쪽으로 투자하시는 분들이
점점 증가하고 있습니다.
제조업쪽이 개발도상국가들의 저임금공세로 우리
나라임금구조로 이들과 경쟁이 점점 힘들어지기
때문이겠죠?
정부정책과 국제환경들이 잘 조화된다면 관광객
인프라와 비지니스 고객상대로 매출을 올리고,
또한 우리나라의 선진국 진입에 따른 Mice
(각종모임이나 회의)공간 이용률도 점점
늘어나는 추세로 호텔업계로선 반가로운 일이
되겠습니다.
호텔의 수익분석에는 여러가지 방법들이
있는데 그 중 기본이 손익계산서의 분석입니다.
순이익에 앞서 매출도 중요하지만 호텔영업특성상
영업이익분석이 매우 중요합니다.
아래의 예는 지방의 특급호텔 손익계산서입니다.
자료출처 - 금 융 감 독 원 -
영업성이 좋은 일반호텔이나 비지니스호텔의 경우 영업이익률이
40%이상나오는데 본호텔의 경우 영업이익과 영업이익 산출과
정을 알아보겠습니다.
* 손익 계산서 작성과정
매출
- 매입
= 매출총이익
- 판매관리비
영업이익 → 매출-(매출,입원가+판매관리비)
+ 영업외 수익
- 영업외비용(금융이자등)
= 순이익 → 법인세 과세표준이됩니다.(2억이하 10%,
- 법인세 2억~200억이하 20%,200억이상22%)
= 당기순이익
위의 손익계산서 작성방법에 따른 영업이익과 이익률을 산출
해보면 다음과 같습니다.
영업이익=
매출액(9,119,185,503)
-(매출,입 원가6,270.008,452+판관비11,10,863,237)
= 1,738,313,814
↓
매출액 영업 이익률 =
{영업이익(1,738,313,814)÷매출(9,119,185,503)}×100
= 19%
상기 호텔은 객실130여실, 웨딩홀및부대업장이 다수의 호텔로
감정가 260억에 매매가는 초기210억에서 조정이되어 175억선
에서 매매되었는데, 당기 영업이익률이 19%,전기(2013년)에는
11.8%인데, 영업이익률이 이처럼 취약한 이유는 객실매출이 빈약
하고 웨딩홀매출이 주매출이 되어 전반적인 영업이익이 떨어
지다보니 영업이익률 역시 낮다고 볼 수 있습니다.
이처럼 영업이익률이 낮은 호텔은 과도한 금융비용이 추가로
지출될 경우에는 깊은 수렁에 빠질 수 있음을 간과해서는
안되겠습니다.
웨딩홀의 경우 경쟁이 심화되어 고객이 직접 호텔에 예약하기
보다는 웨딩컨설팅&플래너들에의한 예약비중이 많은 관계로
호텔에서 목적한 영업이익률 달성하기가 쉽지않은것이 사실이구요~
웨딩홀의 복잡한 수익구조로 영업이익률저하와 웨딩홀의 리모델링
시설주기가 짧은것을 고려할때 영업이익률이 낮은 호텔매매투자는
신중히 고려해야 하겠습니다.
※ "스드메"란 ? → 웨딩홀 패키지의 일종으로 "스튜디오+
드레스+메이크업"을 합친 용어로 이러한
패키지를 웨딩컨설턴트사에서 판매하면
호텔은 대관료만 받게 되는것입니다.
다시말해서 웨딩홀의 시설트랜드와 운영트랜드를 정확히 인지하시고
# 호텔매매나 #호텔투자를 계획해야 되겠습니다.
다음은 호텔모텔매매,투자 하시는 분들이 관심을 갖는 오피스건물
세전 영업이익률 현황입니다.
오피스텔 수익률 현황 2015.2월말 기준
자료출처 : 국민은행 www.kbstar.com
위에 열거한 2015년 2월말 오피스텔 수익률 자료에 의하면
세금포함 8.1%(광주)가 최고의 수익률을 기록하고 있는데요, 여기에서
유의할사항은 이는 세전 수익률이며, 수년후에는 리모델링이 필요하나
개별분양된 오피텔의 경우 전체리모델링하는것이 쉬운 상황이 아니고
그런이유로 오래된 오피스텔은 매매가 쉽지 않다는 사실입니다.
다시말해서 겉으로 드러난 수익률이 내손에 들어오는 실제수익률이
아니라는 사실 ---
호텔분양의 경우는 20년이상 장기임대및 상권과 위탁업체의
운영실적등의 주의깊고 면밀한 체크가 필요하고요, 위탁업체의 단기
계약은 수익률의 변동이 올 수 있으며, 안정된 수익률확보가 불안하다
할 수 있습니다 .
서울시내 신축호텔현장
2015.12.1
a. 수익좋은 서울시내 역세권 호텔매매입니다.
대지 205평
연면적 1050평
객실 55실
※ 일반상업지역 역세권 도보3분거리에 위치한 호텔로
직원14명이 운영하고 있는 양방도로에 위치한
호텔입니다.
월매출 1억5000만
융자금은 70억 있었으나, 20억정도 갚았으며,
현재 50억정도 있으며, 추가30억
합80억 가능합니다.
영업익 계산→ⓐ월매출 1억5000만(연18억)
ⓑ운영비(40%) 6000만(연7.2억)
80억실행시 →ⓒ금융이자(연4.5%)연3억6000만
ⓓ영업이익= ⓐ - (ⓑ + ⓒ)
=7억2000만
ⓔ투자금 = 30억 + 5억(취등록세)
=35억
영업이익률 = ⓓ ÷ ⓔ
= 20.5%
이는 세전 수익률이며, 건물감가상각비(리모델링
및수선)5%를 적립한다고 해도 15%이상 수익률
이 나온다고 볼 수 있겠습니다..
증축 가능하며, 증축시 15~20실 가능하여,
가치상승할수 있는 호텔입니다.
매도이유 : 건물주 그동안 호텔사업매력을 느끼고
호텔사업 확장(100실이상)코자
매각키로 결정된 ~
매매가 → 110억
b. 서울시내 대학가 역세권 호텔매매입니다
대지 170평
연면적 1000평
객실 50실
※ 서울시내 역세권 도보2분내 일반상업지역
코너지 호텔입니다.
월매출 1억 4000만이며,
→ 매매가 110억 입금(조정불가)
2015.11.13
♧ 호텔매매 - 서울시내
객실 55실
연면적 1000평이상
주차 21대
※ 관공서 인접한 코너지 일반상업지역 호텔로
월매출 8000만~1억
매가 75억
2015.11.5
☆ 호텔매매- 서울시내 중심지 호텔매매 ☆
보류되었습니다 !
토지값만 1억호가하는 서울중심지 호텔매매
대지200평이상
연면적 1000평이상
객실 50실이상
예상객실요금 11만~15만원
월매출 1억8000만이상
매매가150억(융자100억이상가능)
서울시내호텔매매,서울시내 부띠끄호텔매매,호텔급매,토지값호텔매매, 서울호텔매매
2015.10.30
서울시내 중심가 신축호텔 오픈전경(측면촬영)
서울시내 중심가 호텔매매
대지 100평
연면적 650평
객실 37실
월매출 1억5000만
※ 서울시내 중심 최요지 일반상업지역,
역세권신축호텔입니다.
매매가 120억
201510.29
호텔매매(서울시내중심-중구)
대지200평
연면적1400평
공시지가3500만/평
객실90실
부대시설-사우나,커피숍
매매가330억
2015.10.22
업무차 들른 신논현역- 디자인호텔 오픈했군요 ~
☆☆☆☆ 서울시내 신축 비지니스호텔매매
대200평
연800평
객실60실
* 여행객으로 붐비는 4대문내 신축 비지니스호텔입니다
현 월매출2억으로 오픈후, 계속 상승중입니다.
매매가 160억
2015.10.15
호텔매매-서울시내신축 호텔, 역세권
대 지 200평이상
연면적 1400평이상
객 실 100실이상
융 자 80억이상
※ 서울시 역세권 대로변 신축호텔 월1억이상
임대가능합니다.
매매가 200억
서대문구 신축호텔 - 신라스테이
2015.8.21
서울시내 (특급호텔 용도변경용) 건물매매
대지 1000평이상
연면적 4500평이상
객실 160실이상
감정가 580억
※ 부대시설 : 컨벤션&커피숍,사우나,비지니스 센터,
기타편의시설 시설가능한 대로변건물로써,
특2급호텔로 용도변경 가능 !
매매가 250억(리모델링비 50억 별도)
2015.8.4
서울시내 &수도권호텔매매
아라뱃길 유람선
2015.7.29
☆☆☆ 특급호텔매매입니다 ★★★
대지 500평이상
연면적 5,000평이상
객실 350실
서울시내역세권 일반상업지역
매매가 750억
☞ 매입의향서 및 자금확인후 자료오픈합니다.
멋진 연날리기 모습( 시화 방조제 대부도 촬영)
2015.6.5
월매출 1억5,000만 서울호텔매매입니다.
대지 200평
연면적 1,050평
E/V 2대
역세권 도보 2분거리 ,일반상업지역
객실 55실
융자75억 이상
매가 115억(현금 40억)
→ 매각완료 !
2015.4.18
☆★☆ 서울시 웨딩홀 호텔매매입니다 ☆★☆
대지 800평이상
연면적5,000평이상
웨딩홀만 2,000평 이상
임대수익만 월5억이상 나오며,
호텔매출 10억이상
융자 500억
※ 전체 임대시 임대수익률 8%이상 나오는
웨딩홀 호텔입니다.
매매가 1,200억-현금투자시 650억
☆☆☆☆☆☆ 서울시내 6성급호텔매매입니다. ☆☆☆☆☆☆
연면적58,000평이상
객실 700실이상
부대업장 - 6억5,000만/월
매매가 9,000억
※ 이름만 대면 누구나 알 수 있는 호텔로 보안상
자세한 내용은 생략하였습니다.
필요서류
매입의향서
계약준비금 20% 1,800억 준비(금융확인서)시 자료공개합니다.
2015.3.24
시세이하 고수익 비지니스 관광호텔매매
(중소형 호텔매매)
|
지 역 |
역세권 거리 (도보) |
층수 |
객실 |
월매출 (만) |
매매가 |
매출비중 내국인: 해외여행객 |
|
서 울 |
2분 |
-1/8 |
91 |
1억7,000 |
100억 |
20 : 80 |
|
인 천 |
2분 |
-2/7 |
80 |
1억6,000 |
110억 |
50 : 50 |
|
서 울 |
3분 |
-3/13 |
128 |
위탁1억8,000/월 |
240억 |
30 : 70 |
|
인 천 |
3분 |
-2/15 |
115 |
2억5,000 |
180억 |
30 : 70 |
|
서 울 |
6분 |
-2/12 |
150 |
3억2,000 추정 |
240억 |
신축 |
신축호텔전경입니다.
2015.2.6
서울시내 신축호텔매매
대지500평,객실150실
역세권 2015년6월 준공예정인 신축호텔입니다.
연매출40억예상(아래 참고)되는 호텔로
서울시내 이만한 호텔이면 350억이상호가
지주가 직접 건축중으로 가격이 약20~30%
저렴한 가격으로 부지사서 직접 건축하는 가격으로
매입한다 생각하면 되는 부담없는 가격입니다.
융자130억(연3.5%) - 455,000,000/연
예상 매출분석)
본 호텔의 위치 지역적 특성및 주변호텔들의 점유율과 객실
평균단가 참고하여 산정함.
(매입가 220억, 융자130억,단가80,000,점유율90%시)
월매출 80,000원×135실×30일
＝324.000,000
연매출 38억8,800만원
영업업이익 3,888,000,000-(1,555,200,000＋455,000,000)
=1,877,800,000 --- 운영비 40% 계상
투자금100억에대한 영업 이익률 연 18.7%
※ 점유율및단가는 부대업장및 개인고객단가 ,단체객단가 고려하여
손익분기점 3개월~6개월 추정함.
매매가 200억(준공시)
2015.1.30
서울시내 리모델링용 호텔매매
대로변코너지로 외국인수요풍부한 요지로 리모델링시
객실60실~70실 증축가능하며, 월매출 1억8000만이상
예상되는 호텔입니다.
매가 90억(현금20억)
2015.1.26
A0
서울시내 시설좋은 신축호텔로 객실51실매매
이제막 오픈중인 따끈한 호텔입니다.
예상매출 1억이상으로 운영자에따라 1억2000만
이상도 가능한 호텔로 커피&조식공간 있습니다
매매가80억
2015.1.1
새해에도 건강하시고 하시는 사업 성업하시길 기도드립니다 !
A1
서울시내 역세권 신축호텔매매입니다.
역세권 도보2분,객실90실, 월매출1억7000만(확인 가능)
매매가 110억
☆ 본물건은 실제물건이며, 매출역시 실제매출입니다.
온라인상으로 공개않습니다!
2014.12.26
Ⅰ. 서울시내 대형호텔매매현황
↓↓
100%실제매물이며, 호텔건물보안상 간략한 기본사항만
기재하였으며, 매입시 매입의향서,국내 현금잔고
(매매가의10%~20%)증명및사업자등록이나,
개인의경우(신분증) 필요합니다.
a.서울시내 대지1,500평이상,연면적9,000평이상,
객실200실이상
*공시지가합 600억이상
매매가 2300억
b.대지4000평이상,연면적30000평이상,
객실400실이상으로 연매출550억이상
*공시지가합 5,000억이상
매매가3600억(현금600억잔고 필요)
c.대지5,000평이상,연면적20,000평이상
객실500실이상,연매출 800억이상
순이익200억
*공시지가2,000억이상
매매가 1,900억(현금500억 잔고 필요)
d.객실 600실이상 ----- 보류중
매매가 8000억
※ 우선협상자 진행중입니다.
Ⅱ.서울시내중형호텔매매
a. 대지700평이상으로 객실140실
매매가750억 매각완료 !
b. 대지300평이상으로 객실150실이상
월매출5억이상
매매가 430억 →→→ 매각완료 !
2014.12.17
"서울 중구 초동 솔로몬빌딩 (호텔용도변경허가완료)이 기존매가700억?
매각완료되었으며 회현동 인송빌딩(대한전선빌딩)이 하나투어 자회사(주)마크에
임대차계약완료되었으며, 삼호에서350억8200만에 566실 특2급호텔로
리모델링공사 수주완료되어, 매각이 순조로워질것으로 보입니다."
서울시내 호텔로 용도변경가능한 빌딩매매170억입니다
대지360평,연면적3200평,-2/16층
역세권3분내,일반상업지역에 대로접한 빌딩입니다.
위의 빌딩을 호텔로 용도변경시 객실은 200실에서
최고300실까지 가능한데, 객실을 250실로 잡고 리모델링비용
평당300만투입시 96억이 소요됩니다.
투자손익 계산
A.총투자비용 합계 170억(매입가)+96억(리모델링비용)
+8.5억(취등록세)
=274.5억
B.융자예상 금액 274.5억의60%
=164.7억 --- ㉮이자연4.5%시 연738,000,000
㉯월61,500,000
C.현금투자금액 A-B = 109.8억
d.호텔추정매출액
인천공항에서 서울중심지로 들어오는 주변라인 호텔숙박요금 추정시
숙박요금55,000 ~ 90,000 평균단가 70,000
점유율은 성수기90%이상 비수기70% 예상시 평균 점유율80%
70,000×(250실×0.8%) = 140,000,000
㉮월매출140,000,000×30일 = 520,000,000
㉯연매출 6,240,000,000
e. 순이익/연
순이익 = 연매출-{운영비40%(인건비+공과잡비+세금)+금융이자}
= d㉯(6,240,000,000)-{2,496,000,000+b㉮738,000,000}
= 3,006,000,000
d. 투자대비 수익률
e(연순이익) ÷ c(투자금액) = 27.3%/연
2.275%/월
↓
※ 설명 →→ 위의 추정순이익및 수익률은 리모델링기간 금융비용과
감가상각비용,그리고 영업손익분기점을 고려치않은 계산이며
호텔매출또한, 영업장매출등을 배제한 보수적접근을 바탕으로
추정한 매출입니다.
또한,위의 계산과 같이 은행자금이용시 (27.3%/연)의
고수익이 가능하며, 현금 전액 투자시에도 연10.9%수익이
가능하다고 할 수 있습니다.
본추정수익은 보수적,객관적분석을 바탕으로 계산된바,
실제매출및순이익은 이 이상이될것으로 추정합니다.
----- THE END -----
호텔매매,호텔용도변경,빌딩용도변경,호텔건축,용도변경호텔,호텔리모델링
2014.11명동중심가 웬사람이 ?
2014.12.6
호텔매매입니다.(서울시내)
대지320평, 연면적4000평이상,-6/16층,
객실210실
월매출6억이상으로 객실증축공사으로 7억예상됨.
부대시설 - 커피숍,비즈니스 센터,레스토랑,사우나,주점
매매가 550억
2014.12.3
서울시내요지, 역세권 일반상업지역 호텔로
외국인 관광객100%,점유률90%이상의
비지니스 호텔로 객실70실입니다.
월매출1억8000만이며,
매매가180억입니다
2014.10.27
외국인관광객80%이상 명동은 외국인관광객으로
북적대고 있습니다. 명동에 다모인것으로 착각할
정도입니다.
충무로에 신축중인 호텔입니다.
명동호텔매매A
대지100평,객실36실의 명동인근
신축호스텔매매입니다.
매매가55억
명동호텔매매B
객실 100실, 대지200평이하
매매가 180억입니다.
※ 물건의 보안을 요구하므로 자세한사항은 매수고객
미팅시나,매입의향서, 사업자,잔고확인시 가능함을,
양지하여주시길 바랍니다.
2014.10.24
서울시내 최요지 호텔매매입니다.
객실점유율 95%이상의 관광체류객이 바글바글하는
역세권 도보1분거리의 호텔입니다.
대200평으로 객실65실
매매가 250억
2014.10.11
서울시내 호텔매매(강북)
대지300평이상으로 -3/16층,객실100실이상
역세권 대로접한 신축호텔입니다.
매가210억
서울시내 중심지 호텔급매입니다.
서울시내요지의 호텔로 대지300평이상,
객실 150실이상으로 월매출 5~6억의
고수익호텔급매입니다.
매가 430억 →→ 매각완료 !
2014.9.11
대지 400평
연면적 3000평
객실 130실
※서울시내 4대문내 대로변 호텔매매로 역세권,
일반상업지역요지로 부대시설은 웨딩홀, 커피숍,
비지니스 센터기타.
월매출 6억입니다.
매매가 600억 →→ 400억가능
↑
호텔신축공사현장입니다.
↓
서울시내 임대호텔은 짓기가 무섭게
임대되고 있네요~
매매찾으시는 분들도 점점 늘어나고 있고요..
매매호가도 상승하곤합니다.
현재 비지니스급 호텔들 객실점유율이
90%이상이라고 하는데 호텔경기는 내수
경기와는 딴세계인듯 싶구요.
다음은 지금 매매진행중인 호텔과
매매가능한 호텔입니다.
(물건보호상 개략적인 내용만 올렸음을 양지하시길~)
서울시 강북 신축호텔매매
A. 객실 300실이상으로 현재 수익률9%로
상승중~ 대지300평으로 용적률900%이상
신축호텔입니다.
매매가 550억
B.객실 180실이상으로 용적률 890%
신축호텔입니다.
매매가 350억
C.서울시청,명동 인근 신축호텔매매
대지250평,객실90실,사우나,까페등
매매가350억 ---매각완료---
다음은 서울시내 강남호텔매매입니다.
A. 대지400평이상의 웨딩홀 있는 신축호텔로
객실 130실이상
매매가 650억
B. 대지700평이상으로 객실130실이상의
호텔로 호텔객실외 월차임만 보30억 -2억
가능한 호텔입니다.
매매가 750억 ----- 매각완료
C. 대지 600평이상으로 객실 200실이상의
호텔로 감정가 800억이상, 시세 1000억입니다.
매매가 700억 ----매각완료
D. 9월 준공예정인 빌딩으로 호텔용도변경중이며,
의료관용으로 최적지에 오피스텔로 실평7.5평
이상, 객실 200실이상입니다.
매매가 700억
다음은 제주시내 호텔매매입니다.
A. 대지 500평이상으로 8월 준공예정인 신축
호텔로 객실 140실이상입니다.
매매가250억
B. 300평이상으로 객실120실의 리모델링용 호텔로
대로 접한 관광호텔입니다.
매매가 120억
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