모텔 투자방식과 분석

         ☆★☆  모텔투자 방법  ★☆★

 

 

     

 

A. 모텔투자방식

    모텔투자의 방식에는  다음과 같은 세가지 유형이 있다.

 

       첫째, 투자자가 직접운영하는 방식이다.

               경험있고, 모텔에 일가견이 있어  운영방식을 잘 아는

               사람들에게  적합하며, 소규모 모텔에 적합하다. 

       둘째, 위탁경영방식이다.

               경험이 없고, 타사업및직장때문에  바쁘거나,  시간을

               투자하지않고  고수익률을 원하는  사람들에게  적합하며,

               큰노력없이 최고의 수익을  구가할 수 있다.

       셋째, 건물을  임차하는 방식이다. 가장 많이 선호하는 방식

               이나, 수요가 많아  경쟁이 심하고, 점차 위험성도

               높아지고  있다(은행차입금의 과도로 인한 인수위험)

 

 

      위의  세가지 유형에서  가장  바람직한 유형은  첫째와

      셋째를 혼합하여  책임자를 두고 운영하는 형태가 가장

      바람직하다고  할 수 있다. 이경우 수익률이 높을경우 연50%에

      가까운  수익을 취할 수 있다.

      셋째,임차의 경우에는  임차인에게  일정부분의  수익율을  보장 

      해야 하므로  건물이 노후화 될 경우  임차료로  리모델링을  해

      야   하므로  수익률이 현격히 하락할 수  있기 때문이다.

 

      둘째,위탁경영방식의 경우는   매매나 임대차가 아닌 투자개념

      으로  경영은  일임하고  오로지  위탁경영자와  수익협정에 의

      한  이익배분과  투자금에 대한 보장장치에만  신경쓰고  자기

      사업에만 신경쓰면  된다.

      연15~24%정도의  수익률이  통상 지급되고 있다.

 

 

B. 모텔투자시 고려해야할 사항

 

     1. 부동산 가치    공시지가, 시세, 지역(상업지역,준공업지역,

                              관리지역)

     2. 위  치              접근성,가시성 확보여부

     3. 차입금이자     총수익금에서  차입금이자로 나가는 비율과

                              이와함께 상환여력.

     4. 건물구조및      객실넓이,구조,배관,전기시설,내외벽,진출입

         인테리어         시설,방수,주차시설,불법건축물 시설유무및

                               인테리어.

     5. 내외부 시설      가전,가구,조명,침구,간판,기타소품등.

     6. 입지조건         상업지의 경우  역사및터미널과의 거리 출입

                              구의 다양성과 출입구와 인접도로의 폭

     7. 경쟁모텔         공급보다 수요가 우위

     8. 정   책             향후의  정책에 의한 부동산가치및영업성의

                               변화유무.

     9. 향후의 수익성   현재의 매출에서  리모델링시의 수익성 변화

 

   10. 공과금,직원수  공과금과 직원수,비품사용량,세탁량은 

                               그업소의 매출의  잣대이다.

 

   11. 경쟁력 제고     그지역에서의  경쟁력이 지속 가능한가?

         

 

C. 성공투자 모텔의 특징  

 

   1. 최고의  몫 (부동산 가치우수,고객동선의 확보,유동인구가 

        많으며, 접근성과 가시성 우수)

    2. 독점성(주변모텔에 비해 규모,시설우위)

    3. 고객 만족도가 높은 시설이 많다.

    4. 우수한 경영(서비스,마케팅)

    5. 트랜드를  리드해  나간다.

 

 

 

D. 투자분석

      다음은  자본금 5억정도로  영남권의  월매출5000만인 한모텔에

      대하여  투자분석해보기로한다. 

 

          2003년도 초반에  건축한  모텔은  2개의 역사와 1개의

      버스터미널에 근접해 있는 상업지에 있는 모텔로,건물외장은  

      낡았으나 대지160평에 연면적600평정도로 객실이35실로  객실

      사이즈가 요즘  신축모텔보다 클정도로  넓으며, 메이드4명,

      프런트2명으로  직원들이  운영하고  있으며, TV는 평면,PC는

      없으나  객실과 욕실의상태는  청결한상태이다.

        현재 융자금은 23억으로  연4.5%의 매우 낮은  이율의  이자를 

      내고 있다.

 

     ① 월매출 5000만              숙박 주중30,000,주말40,000

                                          대실 20,000

                ※ 현재  위치,접근성 가시성,주차공간,모두 우수하여

                    주중주말 숙박100%이상,대실90%이상 영업중임.

                    

 

      ②고정비  인건비 130만×6명 = 780만

                    광열비 및  공과금  =  750만

                    기타                    = 220만

                    지급이자               = 870만(연4.5%)

                    합계 2620만

        ※ 통상 숙박업 마진율을 65%로 보고 변동비율을 35%로 보고

            계산함.

      ③기회비용  5억×6%÷12 = 250만(은행금리를 연6%계산)

 

      월순이익   5000만- 2620만-250만 =2130만

     

 

      위와같이  본모텔의 경우  기회비용 250만을  제하고 월2130만

      원의  순수익, 즉, 투자금액5억의  연46%의  고수익을  달성함을

      알수 있다.

          본모텔의 경우  객실시설이  우수하지못함에 비추어볼때

      위치및상권의  중요성은  아무리 강조하여도  그릇됨이 없다.

 

          또한,  1년정도 영업후  1억5000만 정도 TV,PC투입과 약간의

      리모델링을 할 경우  월매출 7000만원까지  가능한 모텔로 

       적은 금액의 모텔투자로는   최고의  투자가  아닐까  한다.

 

 

      

 

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