★☆ 모텔매매 아는것이 힘! ☆★
호텔모텔사업이 고수익사업임에는
틀림없는 사실이나, 성공된 모텔매매를
위하여 다음과 같은 사항이 숙지되어야
한다.
--- 모텔매매,모텔투자 성공요인분석 ---
첫째, 상권분석에 능하고, 신도시로 태동되는 초기상권이나
성장상권을 선점하는 전략으로 수요가 많은곳을 타겟
으로 한다.
수요가 많다는것은 객실이 부족하다는 의미이고,
객실이 부족하면 객실평균단가가 오르게 되므로 수익
성이 높다는 의미가 된다.
그러므로, 역세권상권, 유원지상권, 비즈니스상권등을
분석하되 , 각도시별 상권 분석자료를 참고로 모텔매매에
임해야 한다.
예를 들어 옷가게만 모여있는곳이나, 주택가만 있는곳,
성수기와 비수기의 겝이 너무큰곳등은 되도록 피하며,
역세권상권의경우 상권의경우 동선에서 500m이내 즉,
5분이내의 거리가 좋다.
둘째, 시설을 잘 안다.
시설을 잘안다는 의미는 건물구조와 인테리어및 내부
시설등에 박식하다는 이야기가 될 수 있으며, 좋은시설과
우수한 인테리어는 고객의 needs에 부합하며, 고객이
지불한 가치에도 부합하여 지속적인 매출성장을 이끌 수
있는 원동력이 된다.
즉, 시설보수는 해야하는지 하게되면 보수비용은 얼마
가 들것인지, 구조,객실 사이즈,인테리어등 -
셋째, 트랜드 변화에 능동적내지는 선점한다.
호텔모텔의 숙박업을 운영하는 사람들은 다 아는 사실
이지만, 경쟁이 심화된 지역에선 지역1,2위의 모텔들은
주변외풍에 강한것이 주지된 사실이다. 하위모텔들은
주변의 변화에 미약하다. 그러므로, 트랜드의 변화는 그
영향력이 막강하다고 할 수 있다.
예를들자면, 주변 대형관공서가 이전하거나, 큰쇼핑몰이
들어설경우, 또는 대형호텔이 들어설경우 그 상권의 지각
변동을 예측할수 있어야만한다. 시설에 있어서도 7~8년
혹은, 10년전시설이라면 건물에 새로운 트랜드로 변화를
주어야만 한다.
쉽게 생각하면 내가 운영하고있는 빵집옆에 대기업 프
렌차이즈빵집이 오픈한다면, 매출이 주는것은 뻔한 이치
일것이다.
즉, 상권의 변화와 주변경쟁업체의 시설의 변화에 대해서
모텔매매시 잘 체크해야만 한다.
넷째, 어느 한부분에 치우쳐서 모텔매매에 임하지 않는다.
서울대에 합격하려면 수학만 잘한다고 합격되지않듯이,
매매가격이 싸다고해서, 건물외관이 좋아서, 주차장이
좋아서,대실이 많아서, 주차댓수가 많아서등으로 한가지로
치우쳐서 판단하면 매매실패확률이 높다. 경매로 물건을
잡는경우에도 밀집지역의경우 싼게 비지떡이 될 수 있으며,
아무리 외관이 좋아도 상권이 안받쳐주면 무용지물이 될
수 있으며, 숙박없이 대실이 2회전이상 돌아가기전에는 좋은
모텔이라 할 수 없으며, 주차댓수가 많다해도 월방놓는
모텔이라면 매출은 신통치 않을 수 있다.
그러므로, 종합적인 통찰력을 갖고 부지런히 발품을
팔다보면 어느정도 식견이 붙을테고, 거기에 숙박업에
정통한사람의 도움으로 매매에 임한다면 성공된 호텔모텔
매매가 되지 않을까 생각된다.
다섯째로, 영업능력이다.
15년전만해도 영업능력없이 나이 많은분들이 아무런
지식없이 할 수 있는 업종이 숙박업이었지만 지금은 젊은
사람들의 비중이 점점 늘어나고 있어 도전적인 경영을 점목
하여 매출을 진작시키는등 마케팅의 범위가 점점 커지고
있다. 홈페이지의 구축과 유무형서비스의 개선, 광고, 그리고
지속적으로 늘어나고 있는 외국인관광객의 유치등으로 객실
회전률을 높여야 한다. 한번 찾아온 고객이 재방문을 할 수
있는 영업능력이야말로 경영에 아무리 강조해도 지나침이
없는 능력이다. 모르면 돈을 지불하면서라도 배우고
그것도안되면, 능력있는자에게 운영을 위탁운영케하는
방법도 하나의 좋은 방법이다.
여섯째로 자금력이다.
모텔매매는 고수익건물을 매매하는것으로 매수인의
신용도에 따라서 감정가의 40%에서 80%또는 그이상
융자한도가 변하며,이자율또한 천차만별이다. 은행도
일종의 돈놀이하는곳으로 안전한 투자자에게는 이자도
최저리로,융자금액도 최고한도의 대출을 해주고, 신용및
실적등이 부실하면 그만큼 부담도 커진다.
여기서 부익부 빈익빈이 또한 태동한다. 그러므로, 필요한
자금및 이자율등도 면밀히 검토하여 지급이자가 매출액의
30%이상 상향되지 않도록 한다.(경우에따라 유동적)
가장 좋은 융자상태는 원금 상환여력을 보여줄수있는
상태가 가장 좋은 상태이며, 연1억이상씩 상환해 나간다면,
이자는 반드시 저리로 변동되며,은행측에서 융자를 더해
주겠다는 유혹도 있을것이다. 융자금은 반드시 지렛대
효과로 투자금에 대한 투자수익율을 높이기 위한 수단으
로만 사용한다면 좋은 결과로 열매를 맺게 되않을까 한다.
마지막으로, 고정관념의 타파이다.
모텔매매성공이라는것은 성공에대한 간절한 염원이
있을때 성공할 수 있는것이다.
"명심하시라! 생각을 바꾸어 보면 의외의 곳에 성공의
길이 보일 수 있다는것을!"
내가 살수있는 금액에 맞춰서 대지나연면적,객실수등을
고려해야하며 땅값비싼 서울지역에서의 고수익(연20%이상)
물건을 찿는다는것은 어려운 일임을 알아야하고, 꼭 서울
수도권을 고집한다면 수익률을 낮춰야 하며,개인의 프라이
버시나 사생활 이전에 고수익을 추구한다는 마인드를
갖고 모텔매매에 임한다면 성공된 호텔모텔매매에 이를
것으로 생각된다.
예를 들자면, 2010.12월경 부산의 한모텔을 매매한
J사장의 이야기가 있다. J사장은 현금9억여원을 갖고 처음
에는 서울수도권에서 임대나 매매를 구하려하다가 수익률
이 신통치 않자,부산까지 내려가 당시 연30%이상의 고수익
모텔을 매매하였다.
J사장이 매입한 S모텔은 주변경쟁모텔도 적은편이었으며,
지은지도 3년밖에 안되어 리모델링도 필요없는 그야말로
A급모텔을 매입한 경우이다.
전국을 뒤지며, 발품을 팔다보면, 의외의 고수익물건을
만날 수 있으리라 생각되며, 필자보유 모텔매매물건중에는
경북에 객실35실,월매출5000~6000만,수익률30%이상의 신축
물건이 저렴한 가격으로 주인을 기다리고 있다.
끝으로 이글을 읽고 모텔매매를 하시고자 하는분들이 다소나마
보탬이 되기를 ~그리고 성공하시길 간절히 빌어본다.
http://blog.daum.net/motelndsucess
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