호텔투자,모텔투자및매매

 

  

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                    호텔투자,모텔투자및매매

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                         고수익부동산 투자

                                       ↓

                              부동산펀드

                                       ↓

                         호텔투자,매매물건

 

 

 

 

오피스틸,도시형생활주택의  과잉공급은  투자주의보가  내려지고  시중의 자금은 

투자할만한곳을 찾아  혜메고 있다해도  과언이  아니다.

  그도 그럴것이  시내오피스텔은   공실률이 30%까지  떨어져  2008년이후 수익률이

5%~ 8%까지  되었지만   지속적인  공급물량으로  수익률은 하락추세로 가고

세계경기의 하락과  원화절상으로  수출기업의  경쟁력약화로  주식시장에서 자금

이  빠져나가고  있다. 

국토해양부와 업계에 따르면  오피스텔3만여가구,도시형주택8만여가구가 입주예상

되어지는데   이는  아파트  입주물량 17만가구의 64%에  이른다고  한다.

  강서구의 한 원룸은   보증금 500만원에 월50여만원이었으나 1년전보다 15만원정도

빠졌다. 서초,강남역시 보증금1000만원에  20만원이  내린 80만원까지 내렸다.

이대로 간다면  4%대의  수익률로  만족해야한다.  발빠른 건축업자들은 도시형

생활주택과 오피스텔건축을  접고  호텔건축으로  나섰으며, 이는  당분간 지속되리라

생각된다.

 용도변경이  가능한 기존 오피스텔건물이나  도시형 생활주택이  레지던스 호텔로

탈바꿈하는가하면   변경이  불가능한  건물들도  과태료를 각오하고 레지던스호텔로

운영을 하고 있다.  이는  기존  레지던스  호텔들이  8%에서 11%의 수익률을 지속적

올리며, 이를  투자자들에게  배분해주기때문이다.

 

 

 

 

                                              고양시 최근 리모델링한 호텔

 

 

그러면 ,호텔모텔투자방식에 대하여  논해보기로  하자.

첫째는  간접투자방식이다. 

a.투자금에 전세권설정후  월 이자상환방식

      필자가  잘알고  있는  K회장님이  하는  방식인데,  모텔을  20여년이상 운영

해온  사장들이   월3부이상  나올만한 모텔을  하나 더  운영하고  싶은데  금전의 

뒷받힘이  안될때   모텔에  전세권을  설정해주고 자금을  빌려  일정한   이자를 

주고 서로  윈윈하는  방식이다.  잘되는곳은  3부에서  5부까지  오를 수  있는데 

그러기위해서는  좋은 물건  찾기위한  발품과  정보력이  필수이다.

   또하나는   동업방식이다.

거의  직접투자라해도  과언이  아니나,  경험많은  사람과 동업을  하는것으로

경험이  없어도  운영을  경험자에게 맡기고  수익을  나누는  방식이다.

오늘날  세계적인기업 삼성이    인재등용으로  세계적인  기업이    되었듯이  유능한

운영자와   동업을  하면   서로서로  윈윈할 수  있는것이다.

마치  요리잘하는   사람과  식당을  하면  성공확률이  높듯이 ~~

 

다음은  부동산  펀드에  투자하는방식이다.

이에는  광범위한  부동산이  포함되는데  부동산개발,고수익  부동산, 해외부동산

등이 있는데, 이를  운용하여   수익을  투자자에게  배분하는것이다.

다음은  부동산  펀드의  구조와  부동산펀드  설정액  증가추이이다.

 

부동산 펀드 투자 구조

 

위의 예에서  보듯  부동산펀드  설정액은  해마다  증가하고

있으며,  그만큼  지속적인  수익률을   보이고 있다고도  볼 수 있다 .

 

 

                                           외국인  관광객들이 많이찾는 남산  한옥마을

 

 

                                          

 

                                                          경기도  파주시 TAXI호텔

                                                           

                                                                           ↓

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

둘째는  직접투자하는  방식이다.

레지던스  호텔객실을  분양받아서  위탁운영사에게  운영을  맡기고 

그  수익을  배분받는  방식인데,  그 수익은  몇년간  보장받는

형식이  대부분이며(연8%~11%), 위탁운영사의  운영실적에

따라  수익률이 오르내릴 수  있다.

  그다음은    호텔모텔의  임대나  매매이다.

임대의 경우 투자금액의 약연24%(월2부이자)

매매의  경우  지역에 따라  편차가 있는데  이는   지가의 비중이

높아  지방보다  서울  수도권의 수이률이  낮다고  볼 수있다.

수익률은  15%에서 30%까지  편차가크며,  호텔모텔은 시설물

감가상각률을  연2.7%에서 3.4%까지 예상하고  수익에서 반드시

적립해야만  훗날  시설의 노후화를  대비할 수  있다.

   그러나  실제  현장에서는  수익을 타사업에  투자후  노후화를

대비하지못하여  리모델링시기를  놓친  건물들이  급매로  나오고

있는 실정이다.

 

 

   호텔모텔의 투자매매에서   중요한것은   금융자금을  지렛대

효과로  하여  수익률을  극대화하는것이  좋은데, 그렇다고  은행돈을

너무 좋아할수도  없는것이  주변환경변화나, 관에서  하는  행정적

변화, 역,쇼핑몰,행정기관의 이주, 주변공단의 퇴화나 이주, 경쟁

호텔모텔의   난립등  변수등에도  항시  귀기울여야만  한다.

   자칫   과도한  융자가, 위에  예시한  변화로  되레  짐이

될 수  있음을  명심해야한다.

 

 

제주특별자치도 신축호텔투자

 

제주 연 방문관광객 1000만으로 방이 모자라는곳으로

투자시 확실한 수익이보장되는 제주  바닷가 조망권이

빼어난 호텔투자입니다.

 

대지3000평이상,연면적3000평이상

객실100실이상. 부대업장 다수로 총사업비300억중  융자작업 완료

제주 바닷가 조망권 특A급 

투자금액 15억(지분40%)

 

 

 

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수도권 남부 역세권 중심상업지역   45실

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월매출 1억2000만

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비즈니스 호텔매매B

수도권남부 역세권 일반상업지역 대로접  코너지

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월매출 1억5000만

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신축모텔매매C

수도권 일반상업지역  준독점  이면 코너지

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월매출6000만

매매가30억

 

* 모든매물은 직매물로  매수확인서,잔고증면  필요할수 있습니다.

 

 

 

 

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