☆☆ 호텔매매 ,고수익호텔매매 ★★
호텔이미지 사진입니다.
2016.6.24
◆◆◆ 호텔매매 ◇◇◇
인천광역시 특급호텔로
대지 2,000평이상
연면적 10,000평이상
객실 600실
역세권 일반상업지역
광로,중로 접한
특급호텔입니다.
매매가 1800억
이미지 사진입니다
2016.5.26
호텔매매
서울시내 대로변 호텔용도변경 증축인허가
빌딩
총객실 356실
대지 900평
연면적 6000평
대로변 가시권 및 접근성 우수하며,
역세권 2개역사 도보3-4분거리에
호텔인허가된 빌딩
매가 450억
사진은 수도권 분양형호텔 개관준비중 2016.5.7
2016.5.8
a. 신축호텔매매
호텔매수하시는 대표님들 요구사항은 ?
1. 리모델링 필요없이 손볼곳 없고 - 신축선호
2. 매출좋아 수익성 좋고,
3. 객실수 많고
4. 객실단가 좋고,
5. 여행객 안받는 호텔 - ADR이 낮다 ?
7. 상권 좋고,
8. 유흥주점없고 ? - 사고위험 회피
9. 서울시내
10. 역세권 , 가격싸고 기타 등등 -
모든조건을 만족하는 물건은 없겠지만
다음 물건은 매각조건이 우수한 호텔입니다.
대지 280평의 신축호텔로 객실 60실이상
월매출 1억2000만
신축호텔이며,대지크고, 매출 좋으며, 시설은
부띠끄 시설이며, 매출비 가격이 싼호텔입니다.
매매가 80억
2016. 3.17
☆☆ 좋은 호텔을 매입하기 위하여
꼭 알아야 할 사항 ☆☆
셀러리 맨이 10년~20년에 걸쳐 번 5억이나
제조업이나 기타사업을 해서 번 30억이상이나,
모두 피땀흘려 번 귀중한 재산입니다.
그래서, 돈많이 버신 회장님들은 돈을 벌게
해준 안목있는 부동산에 일임을 하고 물건을
검토하여 부동산을 매입하는과정을 반복합니다.
삼성이 오늘날에 이른것도 오너가 그 구성원을
잘 뽑아 구성원들의 노력의 결실이라고 봅니다.
여기서 말씀드리고자 하는 중요한것은
첫째, 호텔을 판단할 수 있는 안목을 말씀드리
고자 합니다.
호텔은 그저 그래도 싼 호텔을 찾을려면
경매호텔을 찾아야 쉽고, 시설 좋고 새호텔을
사려면 신축호텔을 찾아봐야되며, 같은가격에
규모가 큰 호텔을 찾으려면 변두리나 유원지
호텔을 찾아야 됩니다.
고수익호텔을 찾으며 위와같은 모든 조건을
갖춘 호텔은 거의 불가능하다는 말씀입니다.
몇일 전에 글을 올린 로또호텔의경우, 2년전
130억에 건물주께서 매매하려다가 이번에
15억을 할인하자 금번 115억에 매매성사
되었는데, 상권이 우수하다보니 매출은
그때나 지금이나 변함없고 매매가를 15억
내리자 매각이 빨리 성사되었던 것입니다.
건축한지 4년이경과하여 크게 손볼것이 없고,
수요가 공급을 앞지르는, 그리고 객실점유율은
Full로 가동되고 대실또한 40~90실 나오는
호텔로 ADR(객실평균단가) 10만이상 나오는
10여년전에나 가능했던 영업상황이 로또호텔은
가능했던 것입니다.
로또호텔 매입에 경쟁자가 두분계셨는데
한분은 5억을 더 할인하여 사려하고, 또 한분은
고수익호텔이므로 융자작업에 촛점을 맞추고
85억이 가능하자, 매입하게 된것입니다..
5억을 할인하여 사시려던 대표님은 늦은것을
후회했지만, 이미 지난 일이 되어 버렸습니다.
위의 예처럼 고수익호텔은 무리한 가격이 아닌
경우, 평소 호텔보는 안목을 키워야 좋은 호텔을
매입할 수 있게 됩니다.
둘째로, 중요한것은 매출의 영속성입니다
필자가 아래에도 기술하였고 수차례 강조한
상권은 그 중요성이 첫번째입니다.
그러나, 상권이 좋아도 매출의 영속성이
안된다면 그상권은 좋른 상권이 아닙니다.
아무리 고수익 호텔이라도 2~3년마다 리모
델링을 해야 된다면 벌어서 리모델링업자
좋은일만 되어버리고 정작 오너는 실속이
없게 되는것입니다.
매출의 영속성이란 수요≥공급(수요＝공급
수요＞공급)의 상권이 우수한 지역이 매출영속
성 가능성이 크다 할 수 있겠습니다.
매매가는 높았지만 얼마전 매매된 사당역
호텔의 경우가 매출의 영속성이 보장되는 호텔
이라 할 수 있겠지만 그 곳은 호텔이 없는곳이
어서 높은 가격에 매매된것입니다.
이 글을 보시는 모든 분들이 좋은 호텔
사시는데 도움이 되는 글이 되시길 바라며,
괜찮은 호텔 몇개 올려 봅니다.
a. 호텔매매 (서울)
대지 200평
연면적 1050평
객실 55실
→ 역세권 도보3분, 일반상업지역으로
월매출1억5000만, 15실정도 증축가능하며,
증축시ㅡ 월매출1억8000만이상 가능.
매매가 95억 입금
b. 호텔매매(서울시내 요지)
역세권, 일반상업지역의 유동인구 바글
거리는 대로 초입 호텔입니다.
대지 100평
연면적 700평
객실 65실
→ 월매출 추정 1억6000만~1억8000만의
신축 호텔로 평당 4000~5000만 부지의
최요지의 신축호텔입니다.
매매가 120억 입금
서울호텔매매
서울시내호텔매매
2016.3.15
호텔매매입니다.
호텔매매를 하면서 많은분들이 원하시는
것을 나열해 봅니다 .
싸고, 매출 좋으며,
객실수도 어느정도 되고
건물이 재투자 없이(리모델링 매수 제외)
상권좋고 대지면적 크고,
서울이나 수도권등등 --
그러나, 저금리시대에 영업성
좋으면 이런조건 모두 맞추어
매입하기란
하늘에 있는 별을 따는것이나
다름없이 힘든 일입니다.
경매물건이 있다해도 좋은물건은
가뭄에 콩나듯 희귀할 뿐 ...
좋은 물건 매입방법을 설명해볼까요 ?
첫째, 자금계획입니다.
지금은 저금리시대이기 때문에
융자금액은 매매가의 7~80%까지
받는다고 해도 호텔 수익률은 20
%에서 40%까지 가능합니다.
대신 매출의 기복이 없어야 되고요 ~
둘째, 상권입니다.
영업은 상권에 따라 매출의 기복이
없이 꾸준하기때문에 안정적인 고
수익을 창출할 수 있기때문이죠.
셋째, 건물입니다.
건물의 리모델링필요성에 따라 추가투
자가 필요하므로 추가투자를 계산하여
매입계획을 짜야 되겠습니다.
.
넷째, 매출점검입니다.
매출은 실매출을 여러자료검토로
검증이 필요합니다. (재무제표,카드,
매출매입자료,공과금,세금등기타)
다섯째, 취등록세검토와 함께 중요한
사항이 계약시에 약정을 빈틈없이
준비해야 됩니다.
법적인 문제,또는 자금부족시(은행대출
대환등)
계약서에 약정문구를 꼭 넣어주어야
되겠습니다.
약정문구 없이 계약했다가 법정 소송
으로 가는경우 난감해질 수 있습니다.
마지막으로 상권과 대지가격 및 건물연면적
등을 참고해서 실제투입비용을 감안하여 추가
투입비가 필요없고 매출이 우수한 고수익호텔
은 프리미엄을 어느정도 인정하여 매매가를
산정하여 매입한다면 상권좋고 시설 좋은 호
텔을 인수할 수 있겠습니다.
다음은 추천드리는 호텔입니다.
a. 호텔매매(신도시)
대지 180평
연면적 1050평
일반상업, 역세권 3분
객실55실
월매출 1억7000만
→ 더이상 호텔이 들어올 수 없는
A급 상권에 위치하여 매출기복이
전혀 없는 호텔로 융자 80억(제1금융)
가능합니다.
매매가 125억
b. 호텔매매(서울)
대지 150평
연면적 600평
객실 72실
월매출 1억 2000만
역세권 도보2분거리에 위치한 호텔로
매출비 저렴한 호텔입니다.
매매가 65억
c.호텔매매(서울)
대지150평
연면적 700평
객실90실
월매출 1억 5000만
→ 레스토랑 운영으로 추가2~3000만
가능한 호텔로 융자 70억 가능합니다.
매매가 85억
d. 호텔매매(인천)
대지 250평
연면적 1500평
객실 80실
월매출 1억5000만 이상
→ 일반상업지역,도보 3분거리에 위치한
시세대비 저렴한 호텔입니다.
매매가 115억
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