⊙⊙⊙ 모텔매매는 이렇게 하면 된다 ⊙⊙⊙
(모텔매매 성사를 위한글)
오늘은 어떻게 하면 모텔을 매도할 수
있을까에 대한 필자의 경험을 토대로 언급
해보기로 한다.
사실은 그다지 어렵지도 않은 내용이건만,
많은 건물주들이 간과하고 있기에 매매가
요원 해지는 것이므로 논해보기로 한다.
많은 건물주들이 영업이 안되면 주변
상황을 탓하고 자기의 영업방식위주로 영업
하다가 매출하락에 대한 대비책을 마련치
못해 매매시기를 놓치는 경우가 허다하다.
주변에 대형건물이 신축되던지 신축호텔이
들어서던지하면 각 상황에 따른 내모텔은
어떠한 방향으로 대처할것인지에 대한 명확한
방향을 설정하여 매매할것인지 계속하여
운영할것인지에 대한 방안을 모색해야만 한다.
매매키로 마음 먹었다면 다음과 같은 사항을
염두해 두어야만 한다.
첫째, 매매가격 산정이다. 매매가격이란 모텔은
고수익 상품으로 고수익이 난다면 강원도 산골
짝이라도 매매가 된다. 공기좋고 물맑은곳에서
돈도 많이 벌 수 있는데 왜 매매가 안되겠는가?
단,매매가격산정은 매수자 입장에서서 매겨야
매매가 빨리 될 수 있다. 그가격은 매매시세를
잘 아는 사람과 토론하여 정하는 것이 좋다.
둘째, 상품은 포장되어야만 한다.
도배는 몇년전에 했는지, 인테리어필름은 10년전
유행하던것이고, 도색과 카펫등,거기에 청소마저
대충돼있고, 가전,조명등의 정상작동여부등은
요원 하다면 ---
시설만은 완벽에 기까워야 한다.
남녀가 선을 볼때와 똑같은 이치로 생각하면
된다. 최대한 단장을 해야만 한다.
얼마전 부산의 한모텔은 몇억을 투자하여 리모
델링을 완료하고 영업도 잘되고 있었으나, 욕실
천정에서 물이뚝뚝 떨어지고 있었다.
새로운 주인에게 내물건은 이러이러한 좋은물건
이라고 자신있게 이야기할 수 있을 정도로 단장을
해야 한다.
셋째, 매출을 올려 놓아야만 한다. 장사안되는
모텔은 경매가격 수준의 헐값이나 땅값이나
주고 사지, 덤으로 돈을 더 지불하고 살사람은
아무도없다. 매출 좋고 수익률 좋은모텔은
대기자가 많다.
그러면 어떻게 매출을 올릴것인가? 그내용은
여기에선 생략키로 하고 본 블로그글을 참조
해 주시길 ---
넷째, 융자금이 적당히 있어야만 한다.
여기에서 적당한 융자금이란 매출에서 차지
하는 융자금액의 이자 지출액이다. 영업은
안되는데 이자지출이 많으면 곤란하다.
일례로 경북의 S모텔은 월매출은 6000만원
정도 오르지만 융자금이 10억정도밖에 없어
매매가 30억으로 현금 20억이상이 필요하여
다른 조건은 다좋아도 매매가 쉽지 않다. 그도
그럴것이 현금 20억가지고 수도권에서 얼마
든지 월매6000만원이상 오르는 모텔을 구입
할 수 있기때문에 굳이 지방까지 내려가려는
매수자가 적기 때문이다. 월매출이 좋고
융자금이 많으면 그보다 적은금액을 가진
사람들이 지방까지 성공을 위해 내려갈 수 있는
것이다.
다섯째, 서운한 가격에 매도해야 한다.
팔때는 서운해도 팔고나면 시원섭섭하다.
만족한 가격에는 살사람이 그다지 없음을
인지해야만 한다.
많은 분들이 신축이나 리모델링후 단물은 쏙
빼먹고, 리모델링시기가 되어 매출 떨어지고
수익율이 떨어지면 그제서야 팔기를 원한다.
어려운일이다. 매수자도 바보가 아닌이상
특별한 호재가 있지 않는한 매수해 줄리 없다.
필자도 경험했지만, " 그때 팔걸" "그때 얼마
준다고 해도 안팔았다"등의 말을 주위에서
심심찮게 들을 수 있다.
즉, "매매는 신중하게 생각하고 팔때는
과감히 결정하고 적극적으로 임해야 한다"
여섯째, 위에서 열거한 다섯가지 모두 해당이
안될 경우이다.
마음 아프고 드문 경우지만, 업종변경이나,
주변에 땅값으로 내놓아야만 한다.
모텔성공을 위한 다양한 이야기 BLOG "모텔성공"
http://blog.daum.net/motelndsucess
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