☆ 호텔사업&개발 ☆
호텔사업 타당성 분석, 호텔사업계획서
호텔사업을 잘하려면 다음과 같은 단계가 잘 짜여진
사업계획서가 미래의 호텔의 영업성을 보장해 줄 수
있습니다.
호텔사업 단계
a.아이디어 단계 – 최적,최유효,시장파악,자금조달,사업종류
↓
b.예비 사업타당성 분석 – 개발완료시 총수입,총지출 분석,순이익
분석
↓
c. 부지의 규제 – 용도지역,지구지역고시, 규제사항점검
↓
d.사업타당성 분석 – 공법상 규제분석(법적행정적 규제 사항)
(국토이용관리법,관광 진흥법-관광특별법,공중위생법-일반호텔,
건축법, 학교보건법,소방법,환경영향평가,자치단체조례등)
↓
e. 사업계획서
↓
f. 부지특성분석(건축과정에서 야기사항)
↓
g. 시장특성분석(지역특성,수요,분양,매매)
↓
h. 재정분석(투자비 효율성)
i. → 내부분석 – 용도,구조,가치,권리 분석
j. → 외부분석 – 입지,상권,시장경쟁력 분석
↓
k. 금융 – 자기자본,타인자본비율 설정(보수적 접근 필요)
↓
l.건설 – 시공사 선정, 시공능력,재정력(우수한 시공사 선정)
비용증가, 일정지연,시공사 부도 대비 위함
↓
m. 마케팅 – 분양의 경우 6개월전 준비,분양법규,절차
↓
n. 개관준비&운영
(사전 지영체제 또는, 위탁운영 검토)
위의 호텔사업 진행과정에서 a-n까지 모든과정이
중요하지만, b항의 예비 사업타당성분석과 d항의 사업
타당성 분석과 j항의 상권분석이 가장 중요하다 할 수
있겠습니다.
그 이유는 b항의 예비타당성 분석은 호텔사업하고자
하는바 원하는 수익률이 나와야 그 사업이 비로서 성공
된 사업이 되는것이며, 그 만큼 객관성 있는 자료가
뒤받침되어야 신뢰성이 있는것이죠.
d항의 사업타당성검사의 경우 법규제를 알고 부지매
입이나 리모델링 및 증축&용도변경을 하는것이지, 자칫
잘못하다가 법규제에 묶여 원하는 개발건축을 못 할
수도 있기 때문입니다..
j항의 상권 분석의 경우 호텔의 입지에 따른 상권력과
고객의 접근성(도로,역,터미널),가시성, 그리고 관광호텔은
시내중심가나 공항과의 접근성, 비지니스 호텔의 경우,
주변 비지지스타운,공단지역과의 거리와 밀접하며, 일반
호텔의 수요와공급(연령,성별,지업별)의 관계를 면밀이
검토 조사되어야 합니다.
실제사례 사업 타당성분석으로 경기도의 한 신도시에
매매로 나와 있는 호텔사업의 매출 및 손익과 자기자본
이익률에 대하여 기술해 보고자 합니다.
신도시 호텔매매 - 사업타당성 분석(매출,순이익,자기자본
이익률-ROE)
객실55실
월매출1억 7000만이상
융자 80억(1금융권 연4%)
매매가 125억
지역상권 특성
신도시의 수요우위지역으로 안정적인 매출이가능한 역세권
도보3분거리의 일반상업지역코너지로 주변비지니스타운형성
으로 신도시 명동이라 불릴만큼 유동인구 바글바글~
호텔매출을 추정키 위해 객실평균단가(ADR)와 점유율
(occupancy)을 알아야 하나, 본호텔의 경우 일반호텔
이므로, 숙박과 대실(Day use)로 나누어 계산하기로
합니다.
①숙박 주중 60,000 주말70,000(금,토)
더블 6실/일평균(일요일만 공실있고 그외 더블)
평균숙박요금 62,857
→점유율100%(55실)+6실
61실×62,857×365=1,399,511,105
②대실 30,000원
주중30~40실, 주말70~80실(토,일)
일평균46.4실
30,000×46.4×365=508,080,000
Rev Par = 95,023
→ ADR : Average daily room rate
객실 평균판매단가를 의미하며,
Rev Par :Revenue Per Available Room
Occupancy개념이 들어간 평균객실단가(장기)
③임대수입 보2.5억 - 1360만/월(부가세 별도)
13,600,000×12=163,200,000
④ 호텔 연매출 = ①+②+③
= 2,070,791,105
⑤ 관리운영비 40%
= 828,316,442
⑥ 금융이자 80억(4%/연)
= 320,000,000
⑦ 기타 재산세,수선충당금 5%
= 103,539,555
↓
⑧ 영업이익 = 총매출-(재료비+판관비)
= ④-⑤
=1.242,474,663
그러므로, 영업이익률 = 영업이익/매출액× 100
= 60%
↓
⑨ 순이익 = 영업이익 -(영업외비용,이자비용+영업외수익)
= ⑧ -(⑥+⑦)
= 818,935,108
순이익률 = 순이익/매출액×100
= 39.5%
↓
⑩ 자기자본이익률(ROE) = 순이익/자기자본 ×100
= 18.19%
→ 즉, 투자원금45억(자기자본)회수하는데, 5년 5개월
정도 걸리는것으로 분석됩니다.
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