▷ 호텔모텔매매 양도소득세 절세 ◁
호텔매매에서 가장 힘든점이 매각해도 매도인의 양도소득세가
가장 큰 걸림돌이 되어 매각결정을 미루거나 가격협정이 무산
되는 경우가 많은데 그렇다고 탈세를 한다는것은 문제를 더욱
키우는것이 되고 절세방법에 대해 논해 보고자 합니다.
먼저 양도소득세란 양도차익에 대한 세금을 말하는것인데,
양도차익 = 양도가 - (취득가 + 필요경비)을 의미하는것으로 차익
이 생길경우 보유기간과 양도차익규모,기본공제에 따른 누진세
구조로 되어 있습니다.
아래의 국세청에서 인정하는 필요경비항목중
1. " 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를
현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비란?"
↓
보일러교체
전기(배선),난방시설(배관) 교체
E/V 교체
상하수도 배관 → 이외의 인테리어시설
불법건축물 철거 제외됨.(벽지,카펫,페인팅외
건물 확장 타일,조명교체,방수공사등
+ 가전,가구,비품)
↑
간이영수증 불가하며, 금융거래자료가 있는 세금계산서,
카드계산, 견적서 필요경비로 인정
2. 매매계약서에서 집기(가전,가구,차량)비품가격 별도표기
예를들어 호텔매매가가 100억이면 비품가격은 7억으로
계약서에 표기하고 별도 비품매매계약서를 쓴후, 비품
목록(가전,가구,차량,비품의 수량을기재) - 이때 구입비용
(세금계산서 첨부)까지 기입한다면 최대한도의 집기매입
비용으로 양도소득세를 절세 할수 있겠습니다.
절세를 하려면 사전준비가 필요하여 반드시,
인정받을 수 있는 세금계산서의 발행을 받으시고
2항과 같은 비품매매로 대처한다면 일정기한
보유한 호텔의 10억이내의 양도차익은 적은 금액의
양도차익으로 매매할 수 있겠습니다.
아래는 국세청 양도소득세 자료입니다.
↓
1. 실지거래가액에 의한 세액계산
2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고․납부하여야 합니다.
가. 실지 양도가액
○ 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.
나. 실지 취득가액
○ 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.
취득에 소요된 실지거래가액이란 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.
※ 소득세법시행령 제89조 제1항에서 규정한 취득원가 상당액
- 타인으로부터 매입한 자산:매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
- 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산:원재료비․노무비․운임․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세․등록세 포함)․설치비 기타 부대비용의 합계액
○ 취득가액 계산시 포함되는 것
① 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제한다.
② 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.
다. 기타 필요경비
○ 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.
○ 자본적지출액
① 소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
-「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.
이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4.재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5.기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우
그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
○ 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 중개수수료-소개비)
☞ 비교: 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음
라. 장기보유특별공제액의 계산
○ 장기보유특별공제액
=(실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)×보유기간에 따른 공제율
○ 공제율
보 유 기 간 | 1주택1) | 1주택 외 |
09.1.1 이후 | 08.1.1 이후 | |
3년 이상 4년 미만 | 24 | 10 |
4년 이상 5년 미만 | 32 | 12 |
5년 이상 6년 미만 | 40 | 15 |
6년 이상 7년 미만 | 48 | 18 |
7년 이상 8년 미만 | 56 | 21 |
8년 이상 9년 미만 | 64 | 24 |
9년 이상 10년 미만 | 72 | 27 |
10년 이상 | 80 | 30 |
1) 비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용 (비거주자는 적용되지 않음)
- 일시적 2주택 등
- 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억 초과 과세되는 주택
- 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자
※ 보유기간의 계산방법
① 보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)
② 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산한다.
☞ 비교:세율적용을 위한 보유기간 계산시는 피상속인의 취득일 부터 기산
③ 소득세법 제97조 제4항이 적용되는 경우(배우자 등 이월과세)에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
○ 장기보유특별공제 적용대상
- 3년 이상 보유하고 양도하는 토지․건물에 대하여 적용(미등기제외)
○ 장기보유특별공제 제외대상
① 토지․건물이 아닌 자산
② 보유기간 3년 미만의 부동산
③ 미등기 양도자산
④ 비사업용토지
마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.
양도세 세율 변동표
자 산 | 구 분 | ’02.1.1. 이후 양도 | ’04.1.1.~ ’08.12.31. | ’09.1.1.~ ’09.3.15. | ’09.3.16.~ ’13.12.31. | ’14.1.1.~ | |
토지·건물, 부동산에 관한 권리 | 보유 기간 | 1년 미만 | 36% | 50% | 50%1),3) | ||
2년 미만 | 누진세율 | 40% | 40%1) | 40%1),4) | |||
2년 이상 | 누진세율 - 아래표 참고 | ||||||
1세대 2주택 이상 (1주택+1조합원 입주권 포함)인 경우의 주택 | - | 누진세율 (’07년부터 50%) | 누진세율 (2년 미만 단기 양도시 해당 단기양도세율 적용) | ||||
1세대 3주택 이상 (주택+조합원입주권 합이 3이상 포함)인 경우의 주택 | - | 60% (입주권 포함 3 이상인 경우 ’06년부터 60%) | 45% (1년 이상) | 누진세율(단, 지정지역2)⇒누진세율 + 10%p) | 누진세율 (단,지정지역 ⇒누진세율 + 10%p) | ||
비사업용 토지 | - | ’07년부터 60% | 누진세율 (단,지정지역 ⇒누진세율 + 10%p)5) | ||||
미등기양도자산 | 60% | 70% | |||||
기타자산 | 보유기간에 관계없이 누진세율 | ||||||
누진세율표
’08년 | ’09년 | ’10년 ~ ’11년 | ’12년 ~ ’13년 | ’14년 이후 | |||||||||
과표 | 세율 | 누진공제 | 과표 | 세율 | 누진공제 | 세율 | 누진공제 | 과표 | 세율 | 누진공제 | 과표 | 세율 | 누진공제 |
1,000만원 이하 | 9% | - | 1,200만원 이하 | 6% | - | 6% | - | 1,200만원 이하 | 6% | - | 1,200만원 이하 | 6% | - |
4,000만원 이하 | 18% | 90만원 | 4,600만원 이하 | 16% | 120만원 | 15% | 108만원 | 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 | 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
8,000만원 이하 | 27% | 450만원 | 8,800만원 이하 | 25% | 534만원 | 24% | 522만원 | 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 | 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
8,000만원 초과 | 36% | 1,170만원 | 8,800만원 초과 | 35% | 1,414만원 | 35% | 1,490만원 | 3억원 이하 | 35% | 1,490만원 | 1.5억원 이하 | 35% | 1,490만원 |
3억원 초과 | 38% | 2,390만원 | 1.5억원 초과 | 38% | 1,940만원 | ||||||||
바. 부동산 양도소득세 산출세액
○ 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
○ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율
↓
양 도 가 액 | … 실지거래가액 | |
－ | ||
취 득 가 액 | … 실지거래가액 | |
－ | ||
필 요 경 비 | … 양도비 등 실제경비 | |
⇓ | ||
양 도 차 익 | ||
－ | ||
장기보유특별공제 | … (토지․건물의 양도차익) × 공제율 | |
⇓ | … | |
양 도 소 득 금 액 |
| |
－ | ||
양 도 소 득 기 본 공 제 | … (연간 250만원 한도, 미등기 양도자산은 적용 배제) | |
⇓ | ||
양 도 소 득 과 세 표 준 | ||
× | ||
세 율 | … | |
⇓ | ||
산 출 세 액 | ||
－ | ||
감면세액 | …조세특례제한법상 감면세액 등 | |
⇓ | ||
자진납부할세액 | ||
자료출처 국세청 http://www.nts.co.kr
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