모텔매매에서 이것만은 --- -- 숙박신문 --

                                                     

모텔 매입했다고 다 내 것이 아니다?

계약서에 영업권을 양도양수한다는 문구를 반드시 기재해야 무턱대고 계약했다가 엉뚱한 사람이 영업권 주장해 골머리   모텔 샀다고 좋아했는데 갑자기 은행이 원금 상환 요구하면? 자금 계획 꼬이면 연체이자 등 엄청난 스트레스에 시달릴 수도   모텔 구입시 토지와 건물의 가격을 명시하는 것은 기본, 알아 비품 등 유체부동산 가치를 얼마로 하느냐에 따라 손해볼 수도   지하 단란주점이 있는 경우 중과세에 대비하여 계약시 신중해야 주차장을 계속해서 사용할 수 있는지도 살펴야 매출에 큰 도움

1. 영업권은 안 팔았어요?   영업권이란 "영업을 할 수 있는 권리이며, 그 영업이 보통 이상의 이익을 올릴 수 있는 경우 그 초과 이익을 취득할 수 있는 특권을 이르는 것으로, 일종의 무형(無形) 재산이다."이라고 명시되어 있다. 한 사업장에 2명이상 영업권이 허가되지 않는 것으로 기존 영업자가 이유 없이 영업권을 승계해주지 않아 새로운 사람이 영업을 할 수 없는 상황이 되어 분쟁이 생기기도 한다. 반드시 기존사업자가 승계를 해주어야만 신규 허가가 가능하여 관례에 따른 것보다는 계약서상에 영업권승계에 대한 명시를 하는 것은 너무 중요하다. 서울에 사는 최모씨는 우연한 기회에 수익률이 높다는 주변의 권유로 지방에 소재한 A 모텔을 매입하였다. 지방 철도역 인근에 위치하여 리모델링만 잘 한다면 경쟁력이 있어 보이는 모텔이었다. 경매로 낙찰 받아 막 리모델링을 준비 중인 모텔이었다. 모텔 밀집지역 내에 위치하며 반듯한 직사각형의 대지모양을 형성하고 있었다. 이웃한 땅은 주차장으로 활용이 가능한 공터로 있었다. 추가로 매입하거나 임대를 한다면 A 모텔의 시너지효과가 클 것으로 보였다. 지인들끼리 매매계약서를 작성하고 모텔을 매입하였다. 그리고 한 달 여만에 잔금까지 지불하며 리모델링을 시작하였다. 그때까지만 해도 영업경쟁력에 대한 생각에만 몰두하였다. 주변시세보다 저렴하게 매물로 나온 터라 돈만 지불하면 내 모텔이 되어 영업에만 신경 쓰면 되는 줄 알았다. 매입당시 경매로 낙찰되어 휴업 중이었다. 지하에는 1종 유흥주점이 영업을 하고 있었다. A 모텔을 매입하는 것은 어렵지 않았다. 그 다음부터가 문제였다. 영업권은 별도로 다른 사람이 가지고 있었고 그 사람은 휴업 중이었다. 영업권의 양도에 별도의 가치를 요구하였다. 매도자는 모텔을 팔았지 영업권까지 매매한 것은 아니라고 우겨댄다. 매수자 최 씨는 모텔을 사면 모든 것이 포함되어 영업을 할 수 있는 줄 알았다. 매매계약서에 소유권을 이전해준다는 글귀는 있었지만 영업권을 양도양수해준다는 글귀는 첨부되어 있지 않았다. 그래서 싸게 팔았으니 매수자가 알아서 협의하라는 것이었다. 새로운 일거리가 생긴 것이다. 한편에선 리모델링공사를 하면서 영업권의 인수를 위해 협의를 해야만 했다. 시간이 좀 걸리고 불필요한 상황이 발생하긴 했지만 다행히 적당한 가치를 지불하고 영업권을 인수할 수 있었다. 우여곡절 끝에 리모델링도 잘 완성하여 영업을 시작할 수 있었다. 리모델링을 잘하여 영업도 제법 잘 되었다.       2. 원금상환독촉과 임차인의 2순위 근저당권 말소 거부가 부른 금전손실   그런데 3달 여만에 또하나의 문제가 발생하였다. 대출만기연장을 하여야하니 원금일부 상환을 하든지 다른 은행으로 대출을 갈아타라는 것이었다. 2금융권의 대출을 양수한 것이라 이자율도 높고 하던 차에 잘됐다는 생각이 들었다. 1금융 시중은행을 접촉하였다. 마침 한 시중은행에서 대출이 가능하다는 통보를 받았다. 단 1순위로 설정이 가능해야한다고 했다. 1순위 대출10억 여원에, 2순위로 지하 유흥업소의 월세보증금 3000만원이 근저당설정되어 있었다. 2순위 근저당설정이 문제였다. 지하 유흥주점의 임차인을 만났다. 근저당권을 말소하여 1순위 대환이후 2순위로 다시 설정할 것을 부탁하였다. 당연히 허락을 해 줄 것으로 믿었다. 그러나 지하 유흥주점의 임차인은 2순위 근저당권의 말소를 해줄 수 없다고 하였다. 문제가 발생한 것이다. 1순위 근저당권설정이 아니면 대출을 해줄 수 없다는 1금융 시중은행과 원금일부 상환을 하든지 대환을 하라는 2금융권 신용협동조합과 근저당권을 잠시라도 말소해줄 수 없다는 지하 임차인 사이에서 자금의 압박을 받게 된 것이다. 어쩔 수 없이 지하 유흥주점의 임차인과 길고 긴 법정싸움이 시작되었다. 그러는 사이 원금상환을 이루지 못하여 대출금의 이자는 연체이자로 부과되고 있었다. 모텔을 매수하고 영업을 시작하여 하루도 마음이 편치 않았다. 2년여 동안 연체이자를 지불하였다. 임대차기간 만기가 지나고도 1년 여의 명도소송으로 지하유흥주점의 임차인과는 관계가 정리되고 있지만 매매계약서를 제대로 작성하지 않았던 것과 대출만기도래에 대한 대책이 없이 모텔을 매입한 대가로 약 2년 여의 기간 동안 정신적으로나 금전적인 손실이 감수해야 했다.     3. 모텔매매시 토지와 건물 가격 명시를 지방의 T 모텔은 경매낙찰 후 곧바로 매매가 이루어졌다. 대지가 넓어 부동산가치만으로도 제법 경쟁력이 확보되는 거래가액으로 매매거래가 이루어졌다. 그런데 잔금 시 문제가 생겼다. 매도자가 양도소득세가 너무 많이 발생하니 비품가액을 매매가액의 20%이상 넣어 줄 것을 요구하는 것이다. 매매거래가액 5억 원 중, 토지와 건물의 가액으로 4억 원을 책정하고 1억 원을 비품등 유체부동산가액으로 거래가액을 분배해달라는 것이다. 매매계약시 매도자와 매수자 간에 협의가 되지 않은 상황이 발생한 것이다. 일반적으로 모텔의 매매에서 등기시 거래가액은 토지와 건물의 가액만을 명시하기 때문에 4억 원을 거래가액으로 신고하게 되어 비품가액으로 책정된 1억 원은 양도소득공제를 받을 수 없는 금액으로 매수자의 입장에서 보면, 이후 매매 시 매매 양도차액이 커져 실제매입가격보다 손해를 보고 매매를 했어도 실제로는 양도차액이 발생한 것처럼 보여 실제로는 손해를 보면서도 일정액의 양도소득세를 고스란히 부담하게 될 수도 있는 것이다. 매매계약서 작성시에 토지와 건물의 가액을 적정하게 배분하는 문제를 협의해야 하며 계약서내용에 명시하도록 하고, 비품 등 유체부동산의 가액을 책정해야 한다면 별도로 책정하여 정산할 수 있도록 계약서에 명시하는 것이 중도금이나 잔금지불 시 불필요한 분쟁이 발생하지 않는다.       4. 1종 유흥주점의 중과세를 미리 확인해야   일반적으로 예전에 건축된 모텔들 중에는 지하나 상층에 1종 유흥주점이 위치하는 경우가 많다. 그런데 모텔에의 초보투자자들은 이런 1종 유흥주점으로 인해 발생하는 취득세의 중과와 재산세의 중과에 대해 간과하는 경우가 많아 임차인과의 불화가 끊이지 않는다. 1종 유흥주점의 중과세는 일반적으로 임차인이 부담하는 것으로 임대차계약이 작성 된다. 그렇지 않을 경우에는 1종 유흥주점으로 발생하는 중과세부분을 고려하여 임대료가 책정된다. 1종 유흥주점이 있는 모텔을 매입시에는 중과세부분을 명확하게 계약서상에 명시하여 차후 분쟁의 소지를 없애도록 해야 할 것이며 1종 유흥주점의 임차인과 임대차계약서를 정확하게 확인하는 일을 간과해선 안 된다.       5. 주차장의 확보여부를 확인해야   모텔의 매입이 임대 시에 겉모습만을 보아서는 안 되는 또 하나의 주의해야 할 것이 있다. 주차장의 확보여부이다. 매입시 주차장이 덩그러니 크게 확보가 되어 있어 해당 모텔의 영업 매출이 높았는데 알고 보니 임대기간이 만료되어 재계약이 이루어지지 않는다든지, 임대하여 쓰고 있던 주차장자리에 모텔이 신축되어 바로 옆에 경쟁업체가 생긴다면 큰 낭패를 볼 수 있다. 군산의 F 모텔은 경매로 모텔을 낙찰 받고 이웃한 건물을 매입하여 주차장을 확보하면서 모텔의 경쟁력을 높여 큰 매출을 달성하고 있다. 반면, 서울 송파구의 P 모텔은 임차 후 주차장으로 사용하고 있던 주차장부지가 매매되어 모텔이 신축되면서 매출하락으로 큰 어려움을 겪고 있기도 하다. 주차장이 필요 없는 지역이 있다고들 하지만 그 어느 곳에서도 주차장의 확보는 모텔의 매출에서 커다란 경쟁력임에는 틀림없다. 다만, 일부 역세권의 번화한 상권에서 주차장의 투자로 인해 발생하는 수익률 가치보다 주차장이 없이 적은 자금투자로 이루어내는 매출 수익률이 효율성이 높아 주차장이 필요 없다고 하는 것일 뿐이다. 주차장은 당연한 기본적인 하드웨어시설 경쟁력으로 지속적인 확보여부를 명확하게 파악해야 할 것이다. 명확하게 파악되고 이해하고 협의하여 확인하며 이루어진 거래는 영업매출목표 달성에 전력을 기울일 수 있으며 분쟁의 여지가 없는 관계로 수익률이 높은 수익형상품으로서의 제대로 된 모텔의 가치를 느끼게 해줄 것이다. 모텔이 창업아이템으로 투자접근이 이루어지고 있는 만큼 대중적인 이미지가 변화쇄신되고 있음에 모텔을 소유하거나 운영하는 사람들은 더욱 사회적인 책임을 느끼고 모텔운영의 건전화, 전문화, 고급서비스제공에 전력을 다해야 한다. 숙박산업의 지속적인 변신과 발전을 기대한다.

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